Содержание
Застройка – постройка сооружений на территории всего населенного участка или района. Все права на застройку обеспечиваются статьями, находящимися в Гражданском кодексе. Чтобы все требования при застройке соблюдались необходимо придерживаться норм и проекта планировки. Застройка бывает трех видов: сплошная, рядовая и открытая. Она происходит для того, чтобы получить больше жилого пространства и для получения немалой прибыли.
Плотность застройки – что это?
- Плотность застройки еще именуется как процент застройки или коэффициент застройки. Она характеризует общую площадь всех этажей постройки части сооружения, которые находятся на земле и построек в габаритах внешних стенок, которая приходится на единицу территории участка либо квартала. Измеряется тыс. м 2 /га.
- Также существует определение «плотность застройки квартала или жилого района». Это общая площадь всех этажей сооружения, части которых находятся над землей в габаритах внешних стенок, включается также встроенная и пристроенная не квартирная площадь, которая измеряется в м 2 и приходится на 1 га участка квартала или жилого района.
Плотность застройки способна составлять от 20% и почти до 60%. Отличие плотности застройки зависит от того, где она происходит. Также стоит учитывать, что чем больше будет плотность, тем больше основание площади на которой будет происходить стройка. При заказе чертежа архитекторам обязательно указывается наивысший уровень плотности.
Коэффициент застройки
Коэффициент застройки – это соответствие между площадью сооружения и площадью земельного угодья.
- Данный показатель регулирует плотность застройки и загруженность инженерно-транспортного комплекса.
- Приемлемый показатель коэффициента составляет 0,5. Это значит, что на участке обязательно должна присутствовать свободная территория. Не учитывая этого, создается колоссальная нагрузка на участке.
- В коэффициент застройки включено максимально допустимое количество этажей в сооружении.
- Значение этого показателя определяют уполномоченные лица земельного и архитектурного отделов, того района, где будет происходить застройка.
- Рассчитанный показатель необходимо обязательно внести в строительную документацию земельного угодья – реестровый паспорт. В нем также стоит отразить всю необходимую информацию о целевом назначении определенной территории, возможность или невозможность сооружения на ней зданий и оптимальную допустимость этажей, не забыть указать площадь построек.
Если застройщик нарушит установленные нормы, и коэффициент будет превышать указанное значение, то придется отвечать в соответствие гражданского и земельного законодательства России. В этом случае постройка признается незаконной и подлежит дальнейшему разрушению.
Как считается плотность застройки?
Застройка местности, которая осуществляется поквартально, имеет небольшие размеры и располагается рядом с трассами и улицами. Все необходимые сооружения и предприятия сферы обслуживания в таком случае находятся в отдаленной местности. Чтобы до них добраться, нужно пересекать транспортные магистрали.
Нынешнее застраивание ориентировано на застройку сразу микрорайонов, размеры которых превышают площадь кварталов и имеют больше достоинств. Устаревшие районы с поквартальной застройкой подлежать регулярному усовершенствованию. Чтобы определить, насколько удобно расположение всех необходимых учреждений и идеальная застройка, используют технико-экономические показатели.
К этим показателям можно отнести и плотность застройки, которая рассчитывается различными формулами – брутто и нетто.
- Вычисление плотности застройки методом брутто:
- Представлено в виде соотношения всей площади территории, которая предназначена под застройку, к площади необходимого квартала или микрорайона.
- Выражается в процентах.
- Вычисление плотности застройки методом нетто:
- Представлено соотношением всей площади участка, которая предназначена под застройку, к площади необходимой населенной части квартала, в смысле, к площади, которая занята квартирными постройками.
- Площадь под квартирными постройками выражается разницей между суммарной площадью микрорайона и показателем площади под различные сооружения, здания и предприятия общественного и культурно-образовательного назначения.
Эти и иные технико-экономические показатели позволят правильно произвести расчеты для необходимых сооружений, зданий и предприятий общественного и культурно-образовательного назначения в определенном микрорайоне.
Формула коэффициента застройки
Данный коэффициент показывает пропорцию между частями участка, которые застроены и частями, которые лишены построений (для озеленения, хозяйственной деятельности, открытой стоянки машин). Коэффициент застройки можно рассчитать, воспользовавшись формулой:
КЗ = Пз/Пу, где
- Пз – площадь застройки (по наружным границам стенок), м2;
- Пу – площадь территории, м2.
Комментарий к формуле:
- Значительность коэффициента принимается на основных принципах характеристики плотности планировки в соотношении с ТКП 45-3.01-116 и ратифицированным основным планом.
- Значение коэффициента не может равняться 0 и быть больше 1 (при коэффициенте КЗ=1 рубеж застройки совпадет с рубежом территории).
1.Площадь территории в границах разработки проекта —39.00га
Территория в границах разработки проекта включает две территориальных зоны: ЦО-1 и Р-1.
Расчет коэффициента застройки, площади застройки, для зоны ЦО-1
Площадь территории квартала (в красных линиях) – 41193м 2
1. Общая площадь ,занятая под зданиями и сооружениями
Sзастр сущ – площадь , занятая сохраняемыми (ранее запроектированными)зданиями и сооружениями, расположенными на территории в границах квартала
Sзастр проект. – площадь , занятая проектируемыми зданиями и сооружениями, расположенными на территории в границах квартала
Sзастр = 9878.40 +3375 =13253.4м 2
2. Общая площадь всех этажей зданий и сооружений
S общ.застр сущ – общая площадь всех этажей сохраняемых (ранее запроектированных)зданий и сооружений,расположенных в границах квартала
.S общ.застр проект. – общая площадь всех этажей проектируемых зданий и сооружений,расположенных в границах квартала
Sобщ.застр = 25719.6+6750=32469.6м 2
3. Коэффициент застройки
S – площадь квартала
S застр — общая площадь, занятая под зданиями и сооружениями
Кзастр= 13253.4 / 41193=0.3217= 0.32
4. Коэффициент плотности застройки
S – площадь квартала
S общ.застр — общая площадь всех этажей зданий и сооружений
Кплот.застр= 32469 / 41193 = 0.7882=0.79
Вывод ы:
1.Коэффициент застройки – 0,32 или 32% не превышает нормативное значение коэффициента для многофункциональной застройки общественно-деловой зоны — 90%
– Коэффициент плотности застройки — 0.79 не превышает нормативное значение коэффициента плотности застройки для многофункциональной застройки общественно-деловой зоны — 3.0
Расчет коэффициента застройки, площади застройки, для зоны Р-1
В зоне Р1 находятся : «Городской Парк Культуры и отдыха» и кукольный театр
Площадь территории квартала (территория парка + территория кукольного театра) – 337453м 2 =33.75га
1. Общая площадь ,занятая под зданиями и сооружениями
Sзастр сущ – площадь , занятая сохраняемыми (ранее запроектированными)зданиями и сооружениями, расположенными на территории в границах квартала
Sзастр проект. – площадь , занятая проектируемыми зданиями и сооружениями, расположенными на территории в границах квартала
Sзастр = 4497.1 +11733=16230.1м 2
2. Общая площадь ,занятая дорожками,проездами и площадками с твердым покрытием
Sобщ.покрытий =S.покр..сущ. + Sпокр.проект = 19878.76+25112.02= 44990.78м 2
К = 44990.78/337453=0.1333= 0.13=13%
3. Коэффициент застройки
S – площадь квартала (территории зоны Р-1)
S застр — общая площадь, занятая под зданиями и сооружениями
Кзастр= 16230 / 337453=0.04809 = 0.05
К норматив = S х 0.7
S – площадь территории зоны Р-1
З норматив = 337453 х 0.7 =236217.1 кв.м =23.62га
9. Процент озеленения
S – площадь территории зоны Р-1
Sозел – площадь озеленения парка (существующего + проект)
Вывод ы:
1.Процент застройки – 0,05 или 5% не превышает максимальное значение коэффициента для зоны Р-1 – 10%
– Процент площади ,занятой дорожками, проездами и площадками с твердым покрытием -13% не превышает максимальное значение коэффициента для зоны Р-1— 10-20%
2. Значение коэффициента озеленения территории парка -79% от площади соответствует нормативному ( должно быть не менее 70%)
Перечень мероприятий по проекту межевания
Территории
Территория разработки проекта планировки территории, включая проект межевания территории парка, расположена по адресу: Нижегородская область, городской округ город Дзержинск, проспект Ленина, д. 66Б.
Проект межевания выполнен в соответствии с Приказом Департамента градостроительного развития Нижегородской области №07-08/110 от 1.12.2015 г. на базе разработанного проекта планировки территории (проекта планировки территории, включая проект межевания территории) парка.
Территория разработки проекта межевания расположена в границах кадастрового квартала 52:21:0000075, границы которого установлены в соответствии с кадастровым делением территории г. Дзержинска.
Проектом межевания определяются границы и площади образуемых земельных участков.
Из земельного участка кад. №52:21:0000075:1603 с разрешенным использованием: для эксплуатации городского парка культуры и отдыха, объектов спорта и общественных туалетов сформировано 8 земельных участков (:1603:ЗУ1, :1603:ЗУ2, :1603:ЗУ3, :1603:ЗУ4, :1603:ЗУ5, :1603:ЗУ6, :1603:ЗУ7, :1603:ЗУ8).
Сведения о сформированных земельных участках предоставлены в таблице 6.
| Условный номер | Кадастровый номер | Разрешенное использова ние | Категория земель | Площадь кв.м. |
| :1603:ЗУ 1 | – | для эксплуатации навеса для ледовой площадки | земли населен ных пунктов | |
| :1603:ЗУ 2 | – | для эксплуатации одноэтажного здания клуба настольных игр | земли населен ных пунктов | |
| :1603:ЗУ 3 | – | для эксплуатации одноэтажного здания пункта проката коньков | земли населен ных пунктов | |
| :1603:ЗУ 4 | – | для эксплуатации одноэтажного здания пункта проката спортивных велосипедов и роликовых коньков | земли населен ных пунктов | |
| :1603:ЗУ 5 | – | для эксплуатации одноэтажного здания общественного туалета | земли населен ных пунктов | |
| :1603:ЗУ 6 | – | для строительства спортивной школы | земли населен ных пунктов | |
| :1603:ЗУ 7 | – | для строительства крытого аквапарка | земли населен ных пунктов | |
| :1603:ЗУ 8 | – | для строительства спортивного комплекса | земли населен ных пунктов | |
| – | 52:21:0000075:1603 | для эксплуатации городского парка культуры и отдыха, объектов спорта и общественных туалетов | земли населен ных пунктов |
Земельные участки :1603:ЗУ1, :1603:ЗУ2, :1603:ЗУ3, :1603:ЗУ4, :1603:ЗУ5 образованы под существующими объектами недвижимости находящимися в собственности у Нижегородской региональной общественной организации содействия развитию парков и детско-юношеского спорта, разрешенное использование см. табл. 6.
Земельные участки :1603:ЗУ6, :1603:ЗУ7, :1603:ЗУ8 образованы для строительства объектов спорта , разрешенное использование см. табл. 6.
Земельный участок кад. №52:21:0000075:1603 сохраняется в измененных границах.
Для прохода и проезда к земельным участкам кад. №52:21:0000075:9, №52:21:0000075:1321 сформирован публичный сервитут площадью 439 кв.м.
В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа г. Дзержинска территория расположена в функциональной зоне градостроительного регулирования:
Опора деревянной одностоечной и способы укрепление угловых опор: Опоры ВЛ – конструкции, предназначенные для поддерживания проводов на необходимой высоте над землей, водой.
Механическое удерживание земляных масс: Механическое удерживание земляных масс на склоне обеспечивают контрфорсными сооружениями различных конструкций.
Папиллярные узоры пальцев рук – маркер спортивных способностей: дерматоглифические признаки формируются на 3-5 месяце беременности, не изменяются в течение жизни.
Коэффициент застройки – важный показатель градостроительной деятельности. Возведение зданий и сооружений на территории того или иного участка земли должно проходить планово, с учётом всех характеристик самого участка, возможностей инженерных сетей, путей связи и, конечно же, в соответствии с требованиями законодательства. При строительстве многоквартирных домов выделяются различные типы застройки территории, каждая из которых позволяет сэкономить территорию участка при получении максимального количества пригодных к проживанию помещений. В этих целях вычисляется коэффициент застройки.
Что это такое?
Таким коэффициентом признаётся числовое соотношение между всей площадью участка земли и той, что покрывает зона будущей или уже существующей постройки. Иначе такой коэффициент называют ещё и плотностью застройки.
Обычно вычисление производится с учётом количества квадратных метров пригодных и непригодных к проживанию помещений в отношении одного гектара земли. Такое вычисление используется при определении плотности в целых районах и кварталах в интересах и целях государства.
Но даже при возведении или вычислении коэффициента застройки частных владений специалисты исходят именно из соотношения квадратный метр на гектар вне зависимости от общей площади земельного владения. В большинстве нынешних городов и населённых пунктах иного типа плотность застройки составляет от 20% и больше. Но даже в Москве данный показатель пока что не перевалил за 60%.
Расчёт коэффициента необходим для определения некоторых параметров вновь возводимого строения. Именно от него зависят параметры основания здания, будущая загруженность коммунальных сетей и сетей иного назначения.
Коэффициент обозначает соотношение между площадью строений у основания и всего участка земли, тогда как коэффициент плотности означает соотношение между площадью самого участка и квадратурой всех помещений.
Для чего нужен коэффициент?
Помимо указанного выше назначения, коэффициент плотности является одной из основных норм, определённых государством, которой необходимо придерживаться при осуществлении строительных работ.
Кроме того, в планах строительства необходимо определить часть территории, которая остаётся свободной от построек. Необходимо также указать будущее целевое назначения данных частей.
Порядок расчёта коэффициента
Так как в пределах населённых пунктов жилые дома и объекты иного назначения строятся рядом с промышленными строениями, дорогами и иногда даже скоростными трассами, необходимо рассчитать необходимое количество квадратных метров помещений для обеспечения всех нужд населения. Осуществлять такие расчёты частным лицам нельзя, так как цели вычисления имеют публичное значение.
Сотрудники указанных уполномоченных государственных служб постоянно ищут новые способы размещения зданий и сооружений в черте городов, чтобы обеспечить нужды населения и при этом соблюсти нормативы застройки на уровне предельно допустимых. В этих целях они используют различные технические и экономические характеристики местности.
На сегодняшний день выделяют два способа определения коэффициента:
- метод брутто;
- метод нетто.
Метод брутто имеет следующие особенности:
- Данный метод подразумевает соотношение между общей площадью планируемой застройки и всей необходимой для жизнеобеспечения жилого квартала территорией.
- По методу брутто коэффициент выражается в процентах.
Вычисление методом нетто характерно следующим:
- Данным методом исчисление производится путём соотношения всей площади постройки к площади необходимых жилых помещений. То есть в таком случае в счёт берётся лишь площадь зданий, предназначенных под жилые квартиры.
- Для вычисления площади жилых сооружений от общей площади квартала или района вычитается площадь зданий и иных объектов социального, экономического и культурного назначения.
Таким образом можно вычислить необходимые площади построек для нужд населения с учётом количества людей, проживающих в том или ином квартале.
Формула расчёта коэффициента
Коэффициент рассчитывается согласно следующей формуле:
Данный коэффициент определяется государственными органами согласно генеральному плану застройки и Правилами 45—3.01—116. Коэффициент ни в коем случае не должен превышать единицу или быть меньше нуля.
Нормативные коэффициенты застройки
Согласно нормативным показателям плотности застройки территориальных зон на сегодняшний день действуют следующие нормативы плотности застройки:
- Для многоквартирных домов – 0,4.
- При реконструкции многоквартирных домов – 0,6.
- Жилые дома с придомовыми участками – 0,3.
Для застройки общественного значения установлены следующие значения:
- Универсальная застройка – 1,0.
- Застройка специального назначения – 0,8.
Следующие коэффициенты установлены для производственных застроек:
- Промышленные сооружения – 0,8.
- Научные – 0,6.
- Коммунально-целевая – 0,6.
При производственной застройке нормативы не учитывают опытные полигоны и иные зоны специального назначения.
При реконструкции старых кварталов необходимо учитывать нужды населения в объектах социального, экономического и культурного назначения. Площади застроек под указанные объекты могут быть сокращены с учётом имеющихся в близлежащих районах объектов, но только в том случае, когда соблюдается норматив по отдалённости объекта того или иного назначения от жилого дома.
Кроме того, необходимо учитывать следующие обстоятельства:
- При расчёте площади на количество населения необходимо исходить из правила, что на каждого человека должно быть предусмотрено не менее 20 квадратных метров жилой площади.
- Если район попеременно застроен многоквартирными домами и объектами ИЖС (индивидуального жилищного строительства), то расчёты производятся как для квартала, полностью застроенного многоквартирными домами.
- Если в населённом пункте проживает меньше чем 3 тысячи человек, то весь район при расчёте будет учитываться в качестве единого жилого массива вне зависимости от общей площади населённого пункта.
Площади зданий и сооружений определяют согласно следующим нормативам:
- СНиП 2.08.02–89 – общая площадь здания рассчитывается с учётом технических и иных нежилых помещений.
- СНиП 2.08.02–89 – определяет полезную площадь здания, пригодную для эксплуатации в том или ином виде в хозяйственной деятельности.
- СНиП 2.08.02–89 – учитывает все помещения здания, кроме инженерных (коридоров, лестничных площадок, лестниц и т. д.).
Кроме того, показатели зависят от таких факторов, как плотность населения, тип постройки, обеспеченности жилых помещений необходимыми сетями.
Цель таких нормативов одна – обеспечить достаточным жильём и всем необходимым население, проживающее в городе, с учётом нынешнего количества и прироста в будущем.