I. С 4 августа 2018 года вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) и иные законодательные акты, упрощающие строительство индивидуальных жилых домов и государственную регистрацию прав на них (Федеральный закон от 03.08.2018 №340-ФЗ).
1) Уточняется определение объекта индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС) и устанавливаются допустимые предельные параметры его строительства.
В настоящее время п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса относит к объекту ИЖС отдельно стоящее здание:
– с количеством надземных этажей не более чем три,
– высотой не более 20 метров,
– которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и
– не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (что согласуется с положениями ч. 7 ст. 41 Закона о регистрации о не допустимости кадастрового учета и регистрации права собственности на помещение в жилом доме или в жилом строении).
2) На строительство или реконструкцию объектов ИЖС, садового дома не требуется получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Вместо этого вводятся положения о направлении лицом, осуществляющим строительство, в орган, уполномоченный на выдачу разрешения на строительство, уведомления о планируемом строительстве или реконструкции (п.1.1 ч.17 ст. 51, ст. 51.1 Градостроительного кодекса) и уведомления об окончании строительства или реконструкции (ст.55 Градостроительного кодекса).
После получения уведомления о планируемом строительстве, об окончании строительства, уполномоченный орган проводит проверку соответствия параметров объекта градостроительной документации и направляет гражданину (застройщику) соответствующее уведомление о соответствии либо о несоответствии и (или) недопустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке.
3) Постановка построенного объекта ИЖС, садового дома на государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на него осуществляются по заявлению органа, уполномоченного на выдачу разрешений на строительство (п. 1.1. ч. 1 ст. 15 Закона о регистрации).
Установлена обязанность указанного органа в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства или реконструкции (в случае соответствия построенного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности) направлять в электронной форме в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом (ч. 1.2 ст. 19, ч. 11.1 ст. 24 Закона о регистрации).
Технический план объекта и сведения об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию права должны быть приложены застройщиком к уведомлению об окончании строительства.
В случае ненаправления в установленный срок уполномоченным органом такого заявления и необходимых документов, застройщик вправе подать заявление о кадастровом учете и регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом самостоятельно.
4) Технический план объекта ИЖС или садового дома подготавливается на основании декларации об объекте и уведомления застройщика о планируемых строительстве или реконструкции, а также уведомления органа, уполномоченного на выдачу разрешений на строительство, в адрес застройщика о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве (реконструкции) параметров объекта ИЖС или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, к иным градостроительным требованиям.
Согласно переходным положениям Федерального закона №340-ФЗ (ст.16):
– если до 04.08.2018 подано заявление о выдаче разрешения на строительство объекта ИЖС, выдача такого разрешения осуществляется в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса (в редакции, действовавшей до 04.08.2018) и направление уведомления о планируемом строительстве или реконструкции в соответствии со ст. 51.1 Градостроительного кодекса не требуется. В этом случае, а также если разрешение на строительство объекта ИЖС получено до 04.08.2018, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. Об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС застройщик уведомляет орган, выдавший разрешение на строительство, в соответствии с ч. 16 ст. 55 Градостроительного кодекса.
В приведенных случаях сведения об объекте ИЖС, за исключением сведений о его местоположении на земельном участке и его площади, указываются в техническом плане на основании разрешения на строительство, проектной документации такого объекта (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости (в случае, если проектная документация не изготавливалась);
– до 1 марта 2019 года допускается осуществление кадастрового учета и (или) регистрации прав на жилые строения, жилые дома, созданные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, без направления уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции указанных объектов и уведомлений об окончании строительства или реконструкции указанных объектов ;
– правообладатель дачного или садового земельного участка либо предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, на которых до 04.08.2018 начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта ИЖС, вправе до 1 марта 2019 года направить в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта ИЖС. При этом применяются положения ст.51.1, ч.ч.16 – 21 ст.55 Градостроительного кодекса. В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. При этом кадастровый учет и регистрация прав на такие объекты осуществляются по правилам государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты ИЖС, садовые дома, предусмотренные Законом о регистрации в редакции Федерального закона №340-ФЗ.
II. С 4 августа 2018 изменениями, внесенными Федеральным законом от 03.08.2018 №342-ФЗ в статью 1 Градостроительного кодекс РФ уточняется понятие объекта капитального строительства. Теперь прямо указано, что к таким объектам не относятся неотделимые улучшения земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Введено понятие некапитальных строений и сооружений . К ним относятся строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).
Органы государственной власти в области градостроительной деятельности наделяются полномочием по утверждению классификатора объектов капитального строительства по их назначению и функционально-технологическим особенностям.
Минэкономразвития России внесло изменения в отдельные виды разрешенного использования земельных участков. Поправки вступают в силу с 8 апреля 2019 года. Соответствующий документ размещен на сайте официальной правовой информации.
Приказом вносятся изменения в классификатор вида разрешенного использования земельного участка «жилая застройка», которые позволят размещать для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) индивидуальные дома, пригодные для постоянного проживания.
Индивидуальная жилая застройка в новой редакции классификатора сохраняет наименование вида разрешенного использования. «Законодатель уточняет понятийный аппарат, исключая использование участков для выращивания ягод, фруктов, овощей, сохраняя возделывание сельскохозяйственных культур», — говорит юрист национальной юридической службы «Амулекс» Андрей Еремин.
Изменения, по словам юриста, также затрагивают характеристики дома, который можно построить на участке для ИЖС. Теперь можно будет возводить жилые дома (отдельно стоящие здания не более трех надземных этажей и высотой не более 20 м, состоящие из комнат и помещений вспомогательного использования и не предназначенные для раздела на самостоятельные объекты недвижимости), говорится в документе.
Использование земельных участков для ИЖС будет исключено для подсобных сооружений, сохранится для индивидуальных гаражей, но станет возможным для хозяйственных построек.
Правки классификатора затрагивают интересы не только садоводов, но и собственников загородной недвижимости. Внесение изменений в классификатор исключает наступление каких-либо налогово-правовых последствий для собственников и арендаторов земельных участков, отмечает юрист.
Что делать собственникам
Законом подразумевается внесение изменений в кадастр недвижимости о разрешенном использовании земельного участка, что повлечет изменения и в правила землепользования и застройки муниципалитетов. В принципе, собственникам ничего делать не надо, но по желанию можно обратиться в уполномоченные органы местного самоуправления для изменения в кадастре текущих сведений на новые — соответствующие изменениям в классификаторе.
Что еще нужно знать. Полезные статьи о дачах и коттеджах
О жилищном строительстве
в 2018 году
В 2018г. введено в эксплуатацию 1070,6 тыс. квартир общей площадью 75,3 млн.кв.метров, что составило 95,1% к предыдущему году (в 2017 году было введено 79,2 млн.кв.метров жилья, 98,7% к 2016 году).
Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где введено 11,7% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Краснодарском крае – 5,8%, Санкт-Петербурге – 5,2%, Москве – 4,7%, Ленинградской области – 3,5%, Республике Татарстан – 3,2%, Ростовской области – 3,1%, Республике Башкортостан – 3,0%, Свердловской области – 2,8%, Самарской области – 2,4%, Новосибирской области – 2,3%, Воронежской области – 2,2% и Челябинской области – 2,0%. В этих субъектах Российской Федерации построено чуть больше половины общей площади жилья, введенной в России.
Вместе с тем, п ри значительных объемах жилищного строительства в 2018 году наблюдалось снижение ввода жилья по сравнению с 2017 годом в Краснодарском крае – на 7,1%, Республике Башкортостан – на 7,0% , Свердловской и Московской областях – на 3,2%, Самарской области – на 0,3%.
В 2018 году индивидуальными застройщиками введено 232,2 тыс. жилых домов общей площадью 32,5 млн.кв.метров, что составило 98,4% к 2017 году. При этом доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья составила: в целом по России – 43,1%; в Республике Алтай, Чеченской Республике, Белгородской области и Еврейской автономной области – от 85,0% до 91,9%, Магаданской области – 100%.
Строительство жилых домов в субъектах Российской Федерации
в 2018 году