Мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения

Бывшие сотрудники украинских колхозов — София Зеленчук из Ивано-Франковской области и Виктор Цицюра из Тернопольской — в поисках справедливости дошли до суда в Страсбурге. Оба пенсионера владеют земельными участками, которые достались им после распаевания колхозной собственности. Однако продать их они не могут — на Украине действует мораторий. Зеленчук и Цицюра тщетно пытались добиться права на реализацию своих паёв в украинских инстанциях. Конституционный суд страны и вовсе отказался рассматривать их обращение, сославшись на отсутствие у истцов доводов в пользу неконституционности запрета.

Зато Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ) постановил, что мораторий на продажу земли нарушает Европейскую конвенцию по защите прав и основных свобод человека, в частности — право распоряжаться своей собственностью. ЕСПЧ обвинил украинские власти в том, что они наложили на торговлю землёй непропорционально жёсткие ограничения, располагая другими механизмами защиты от рисков, связанных со свободной продажей земли. Кроме того, в Страсбурге заявили, что официальный Киев склонен перекладывать государственные проблемы на плечи собственников и это создаёт предпосылки для возникновения правовой неопределённости. По мнению ЕСПЧ, украинские власти в принципе не способны предоставить аргументы в пользу земельного моратория.

В итоге суд решил, что официальный Киев не обеспечил справедливого баланса между общественными интересами и защитой права собственности истцов. Инстанция потребовала от украинских властей исправить сложившуюся ситуацию. Но как именно — в ЕСПЧ не уточнили.

Бесценная земля

Свободного рынка земли на Украине нет почти сто лет — с момента образования УССР. После распада СССР, в 1994 году, указом президента Украины в законодательство было введено понятие пая — доли украинского сельского жителя, выделяемой из имущественного комплекса бывших колхозов. Годом позже президент установил порядок распределения земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям. Однако из-за бюрократических проволочек и недоверия населения к юридическим новшествам на практике распределение земли началось далеко не сразу.

«Распаевание основной массы земель украинских колхозов произошло в 2000-е годы», — рассказал в беседе с RT бывший премьер-министр Украины Николай Азаров.

Семь миллионов жителей украинского села получили в частную собственность в общей сложности около 29 млн гектаров бывшей колхозной земли. Размеры паёв зависели от площади конкретных коллективных хозяйств и составили от 0,5 га до нескольких десятков гектаров.

Но уже в 2002 году украинские законодатели, опасаясь массовой скупки паёв спекулянтами по бросовым ценам, ввели запрет на продажу земли сельскохозяйственного назначения. С тех пор мораторий продлевался 9 раз. 7 декабря прошлого года Верховная рада проголосовала за его пролонгацию до 1 января 2019 года.

Разговоры о необходимости моратория продолжаются до сих пор. Основные лоббисты «свободного рынка» земли — представители международных финансовых и грантовых структур. В частности, МВФ требует от Украины провести реформу, предполагающую свободную реализацию сельскохозяйственных участков. Эксперт Всемирного банка Денис Низалов в интервью агентству «Интерфакс-Украина» заявил, что отмена моратория «крайне важна как с точки зрения привлечения частных инвестиций, так и с точки зрения предоставления кредитов правительству».

Публикации в поддержку отмены запрета на продажу земли неоднократно появлялись в украинских СМИ, связанных со структурами Джорджа Сороса. Заместитель исполнительного директора соросовского международного фонда «Возрождение» Тарас Качка приветствовал решение ЕСПЧ, назвав действующий запрет «экономически обременительным» для страны.

«Европейцы считают запрет на продажу земли сельскохозяйственного назначения на Украине аналогичным тому, что вы владеете квартирой, но продать её не можете. . При этом Украина, возможно, является страной №1 в Европе по уровню концентрации сельхозземли в одних руках. Агрохолдинги конкурируют между собой за право сконцентрировать самый крупный земельный банк. Это в итоге ведёт к снижению конкуренции на рынке агропродукции и созданию новых украинских олигархов, но уже аграрных», — написал на своей странице в сети Facebook директор Украинской ассоциации поставщиков торговых сетей Алексей Дорошенко.

Противники моратория традиционно апеллируют к тому, что после появления свободного земельного рынка в Старом Свете стоимость сельскохозяйственных угодий в странах Восточной Европы (Польше, Румынии, Болгарии и Литве) за 9 лет выросла в 3—5 раз. Сторонники свободной продажи обращают внимание на гуманитарный аспект — мораторий нарушает право человека распоряжаться своим имуществом. Дополнительные проблемы он создаёт для наследников бывших колхозников, многие из которых уже разорвали связи с селом и теперь не могут избавиться от имущества, ставшего для них неликвидным.

В свою очередь сторонники моратория, выступая в СМИ, как правило, делают акцент на низком уровне доходов и образования большинства собственников земельных паёв. Имея пенсию на уровне $60, многие из бывших колхозников готовы избавиться от своих участков за копейки. Что в свою очередь может привести к агроколонизации Украины, отмечают эксперты.

Сомнительные перспективы

«Вынося решение, требующее отказаться от земельного моратория, ЕСПЧ, по сути, пытается вмешиваться во внутренние дела суверенного государства. Впрочем, я сомневаюсь, что это решение в ближайшие месяцы к чему-то приведёт. Во-первых, оно достаточно абстрактно и оставляет киевским властям некоторую свободу действий. Во-вторых, с учётом настроений в украинском обществе парламентарии вряд ли готовы пойти на отмену моратория прямо сейчас», — заявил в интервью RT Азаров.

Слова бывшего главы украинского правительства подтверждают данные, обнародованные в последние годы социологами. Так, согласно исследованию, проведённому в мае прошлого года агентством «Рейтинг», если бы на Украине состоялся референдум по вопросу свободной продажи земель сельхозназначения, почти 75% его участников проголосовали бы за сохранение моратория. По информации украинских компаний «Социополис» и 2call cоntact center, идею свободной продажи земли поддерживают лишь 8,9% украинцев. Этим пользуются представители оппозиции — лидеры партий «Батькивщина» и «За жизнь» Юлия Тимошенко и Вадим Рабинович угрожали вывести селян на улицы в том случае, если мораторий будет отменён.

«ЕСПЧ указал на то, что мораторий — это неправильно, но не определил конкретного механизма действий. Поэтому затягивать исполнение решения суда можно достаточно долго. ЕСПЧ, конечно, может начать присуждать украинцам, желающим продать свои паи, финансовые компенсации, но и их можно не платить сразу, сославшись на отсутствие денег. Фактическая продажа земли на Украине давно идёт, но в серой зоне — под видом долгосрочной аренды паёв», — отметил в разговоре с RT президент Центра системного анализа и прогнозирования Ростислав Ищенко.

По словам эксперта, люди, пользующиеся влиянием в украинском парламенте, которые уже заплатили за аренду земли, не хотят пока её выкупать и что-то платить за неё снова.

Источник RT в Минагрополитики Украины считает, что отмена моратория невыгодна крупным агрохолдингам, поскольку сейчас они арендуют у населения участки практически бесплатно. И если запрет будет в итоге снят, то им придётся вкладывать деньги в покупку земли, усилится конкуренция с иностранцами, которые начнут скупать землю для возведения крупных предприятий.

«Свободная продажа земли — одна из самых трепетных тем для современной Украины. Из-за неё украинские власти вынуждены сегодня одновременно сидеть на двух стульях. С одной стороны, есть «европейский выбор» и обязательства перед европейскими партнёрами, с другой — мнение народа, с которым необходимо считаться в преддверии выборов 2019 года», — заявил в разговоре с RT заместитель директора Института стран СНГ Владимир Жарихин.

«Ни к чему хорошему это не приведёт»

Решение ЕСПЧ не означает, что Украина должна отменить мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения, уточнил источник RT в «Блоке Петра Порошенко». По его словам, правила работы этого рынка может устанавливать только Верховная рада.

«Решение о продлении запрета на продажу земли будет приниматься в декабре. С одной стороны, на страну давят западные партнёры, и решение ЕСПЧ это лишь подтверждает, а с другой — волнения президенту Петру Порошенко перед выборами в мае следующего года точно не нужны», — говорит собеседник RT.

Попытки провести решение об отмене земельного моратория, по мнению Жарихина, неминуемо ударят по рейтингу тех политических сил, которые его поддержат. Поэтому до выборов украинские политики вряд ли на это решатся.

«Если же они пойдут на это под внешним давлением уже после выборов, ни к чему хорошему это не приведёт. Украину будет ждать массовая скупка земли и внедрение экологически опасных технологий сельскохозяйственного производства», — отметил эксперт.

Николай Азаров считает, что в дальнейшем мораторий могут попытаться отменить, но надежды на то, что свободный рынок земли в наши дни способен решить какие-то проблемы Украины, — пустые, потому что они основаны на незнании украинских реалий. Бывший глава украинского правительства говорит, что крупные агрохолдинги уже взяли в аренду участки по 150—300 тыс. гектаров.

«Беда в том, что производители думают не о развитии, а о максимально быстром извлечении прибыли. Аграрный сектор должен быть сбалансирован. Но свободная продажа земли эту проблему никак не решит. Серьёзные иностранные инвесторы в существующей ситуации на Украину ни за что не придут. Землю скупят те же мыслящие краткосрочными категориями латифундисты. Только когда участки перейдут в их частную собственность, у них исчезнет какая-либо необходимость считаться с интересами живущих в селе миллионов бывших колхозников. Ведь при экономном управлении ресурсами существующие агрохолдинги могут привлекать сравнительно небольшое количество работников и не нести никаких социальных обязательств перед украинским селом. Миллионы людей окажутся просто никому не нужны», — полагает Азаров.

Экс-премьер добавляет, что сегодня не существует никакой юридической и экономической базы для внедрения свободного рынка земли — соответствующих учреждений, аукционов, банков, нормативных актов.

«Снять земельный мораторий сегодня — это всё равно что попытаться построить 18-й этаж дома, не возведя предыдущие 17 этажей и фундамент», — подытожил Азаров.

Мораторий на продажу земли в Украине завершится к концу года, поэтому все, что касается земельного рынка, находится под пристальным вниманием общества. С одной стороны – споры, сомнения и острая критика действий правительства и парламентариев, с другой – оптимистичные прогнозы, связанные с открытием рынка земли.

В статье пойдет речь об основных характеристиках рынка земли в Украине, о том, будет ли способствовать продажа земли повышению эффективности использования этого ресурса, какие преимущества и недостатки свободной продажи земли. Кроме этого, приводится информация о приблизительной стоимости земли.

Что такое рынок земли?

Продажа земли, как и другие операции с земельными наделами, осуществляется между субъектами в рамках правовых и экономических отношений. Собственно, все участники таких отношений в совокупности с объектом торга и составляют земельный рынок. В экономических справочниках определение земельного рынка сводится к юридическому признанию земли капиталом: ее можно продать, унаследовать, сдавать в аренду и т.п.

Рынок земли, как совокупность правовых и экономических отношений между участниками рынка, может полноценно работать при условии частной собственности на землю. Очевидно, что без этого невозможно осуществлять ни продажу, ни обмен земли, ни другие операции с нею.

Операции с земельными наделами:

• продажа земли;
• обмен;
• сдача в аренду;
• дарение;
• передача в наследство (наследование);
• передача в залог.

Условия для развития рынка земли

Для того чтобы рынок земли развивался, недостаточно только наличие владельцев земли. Необходимо, чтобы собственник мог предложить землю для продажи (обмена/аренды). Иными словами, собственник должен иметь правовые основания вступить в рыночные отношение с покупателем. Если допустить, что эти условия соблюдены, на рынке также должны работать правила конкуренции и мотивированного выбора, которые, в свою очередь, возможны при достаточной покупательной способности субъекта рынка.

Итак, для развития рынка земли необходимы:

• Частная или публичная собственность на землю;
• Правовые нормы, позволяющие собственнику осуществлять операции с земельным участком;
• Благоприятные экономические условия.

Рынок земли в Украине: о чем говорится в Земельном Кодексе?

Согласно статье 14 Конституции Украины, земля является одним из основных национальных богатств, охраняемых государством и с гарантией собственности на землю. Правовые отношения прописаны в Земельном Кодексе Украины, согласно которому, субъектами земельных отношений могут выступать:

1. частные лица;
2. юридические лица;
3. государственные органы власти;
4. органы местного самоуправления.

Кодексом также определены формы собственности на землю:

При этом следует понимать, что государственная и коммунальная собственность объединены в категорию «публичной собственности».

По отличительным характеристикам и назначению определены несколько категорий земель, среди которых, земли сельхозназначения. На сегодняшний день граждане Украины могут претендовать на бесплатное получение земельных участков для:

• Фермерского хозяйства (свыше 2 га);
• Сельскохозяйственной деятельности (до 2 га);
• Садового хозяйства;
• Дачного строительства;
• Строительства жилого дома;
• Строительства гаража .

На указанные цели бесплатно можно получить в собственность земельный участок, пройдя довольно сложную процедуру согласований в органах местного самоуправления или органе исполнительной власти. Получив в собственность участок земли, владелец может использовать ее по назначению, а вот проводить другие операции (продажу, обмен или сдачу в аренду) пока невозможно из-за действующего в стране моратория на продажу земли. Что такое мораторий на землю, его суть и срок – в следующем разделе.

Мораторий на землю в Украине: почему это было необходимо?

С 2002 года в Украине существует мораторий на продажу земли – решение, которое было продиктовано неготовностью рынка к операциям по продаже земельных участков, находящихся в собственности граждан. Впрочем, до сих пор также существует серьезный риск концентрации большого количества земельных ресурсов в одних руках.

Мораторий – это приостановление, отсрочка, перенос начала срока действия, в данном случае, – Переходных положений к Земельному кодексу Украины в части запрета продажи землей сельхозназначения. Ожидалось, что мораторий будет снят с января 2018 года, однако этого не произошло, и срок его действия был продлен еще на год до 31 декабря 2018 года.

Мораторий на продажу земли в Украине ставит владельцев земельных участков в крайне невыгодное положение, поскольку, являясь собственниками, последние не могут осуществлять какие-либо операции с землей, кроме ее использования для производства сельхозпродукции или для строительства дома, дачи, гаража.

За скорейшее снятие моратория на продажу земли в Украине выступают международные институты, в частности, Международный валютный фонд и Международный банк реконструкции и развития. О факте нарушения прав человека в Украине в рамках моратория на продажу земли свидетельствует вынесенное Европейским судом по правам человека решение по иску двух украинских землевладельцев. Обратившись в ЕСПЧ, они попросили вынести вердикт, не нарушает ли норма о запрете на продажу земли в Украине их права.

Поскольку Украина подписала Конвенцию о защите прав человека и основных свобод, то обязана выполнять решение ЕСПЧ, которое, кроме выплаты компенсации истцам порекомендовал в ближайшее время обеспечить правовую основу для продажи земли, находящуюся в собственности частных лиц. Таким образом, решение Европейского суда по защите прав человека стало прецедентом в решении подобного рода исков.

Когда будет снят мораторий: прогнозы аналитиков и предложения парламентариев?

Законопроект № 7350-4 о внесении изменений в Переходные положения к Земельному кодексу Украины о запрете продажи земли сельхозназначения в Украине зарегистрирован в Парламенте в декабре 2017 года. Это было девятое по счету продление действия моратория. Как отмечалось выше, мораторий планируется отменить с началом 2019 года.

По мнению экспертов, отмена моратория крайне необходима для дальнейшего развития правового общества, в котором не будет места нарушениям прав собственников земельных участков.

Преимущества открытого рынка земли

В самом начале статьи уже говорилось, что однозначного мнения в обществе по вопросу открытого рынка земли нет. Наверное, его и не может быть в демократическом обществе, в котором каждый высказывается, исходя из своего опыта, рассматривая проблему через призму собственных знаний или ретранслируя приемлемую для себя версию. Поэтому, изложенные аргументы «за» и «против» следует воспринимать критически и с поправкой на определенную субъективность. Но снятие моратория на продажу земли – мера необходимая с точки зрения соблюдения прав человека (читай – собственника земли).

Итак, преимущества открытой продажи земли:

1. Свободная продажа будет способствовать более эффективному управлению земельными ресурсами в силу рыночной конкуренции. Главное условие для этого – создание правового поля, регулирующего земельные операции.
2. Отмена моратория поможет в привлечении дополнительного финансирования, поскольку землевладельцы смогут обращаться в банк за кредитами, предоставив в качестве залогового имущества свои земельные участки.
3. Появление нового рыночного сегмента (земельного рынка) будет способствовать развитию земельной инфраструктуры (земельные аукционы, торговые дома, биржи и т.п.).
4. Ожидаемо с открытым рынком земли будут появляться специализированные банки (ипотечные, земельные), страховые компании, кадастровые бюро, учебные заведения, информационные и исследовательские центры.
5. Формирование и развитие рынка земли невозможно без совершенствования налоговой системы, нормативного и законодательного регулирования, что также будет способствовать общему оздоровлению налогового и правового поля.
6. Инвестиции в земельный сектор (в том числе и иностранные) будут способствовать улучшению общего инвестиционного климата в стране.

Снятие моратория обеспечит прозрачность в операциях с землей и, соответственно, будет влиять на механизм формирования цены на сельскохозяйственную продукцию.

Недостатки открытого рынка земли

1. Аккумулирование больших объемов земельных ресурсов в руках монополистов – пожалуй, главное опасение противников снятия моратория на продажу земли.
2. Вероятное снижение стоимости земельных участков из-за высокого рыночного предложения. Мнения разделились: одни считают, что снятие моратория приведет в движение механизм продажи, когда желающих продать будет больше покупателей. Другие, напротив, прогнозируют рост рыночной цены земли до европейского уровня.

Если перечислять предполагаемые недостатки открытого рынка земли, то скептики опасаются, что иностранные компании могут стать законными собственниками земли, тем самым нанеся урон ее национальному достоянию. Другие высказывают противоположную точку зрения, что еще раз доказывает, сколь неоднозначна тема продажи земли в Украине.

Как видим, преимуществ открытого рынка земли, все-таки, набирается больше. Насколько они весомее – узнаем после появления в стране рынка земли.

Приблизительная стоимость земли

Ценообразование земли и по какой формуле рассчитать цену земли, – пока точно не может сказать никто. Среди публикаций – множество экспертных мнений, предположений и прогнозов. Встречаются также результаты опросов и статистические исследования. Очевидно, что до того момента, пока не будет сформирован работающий рынок земли, называть точные ценовые расклады не представляется возможным.

Впрочем, можно взять для расчета величину (понятие) земельной ренты. Суть такого расчета заключается в определении величины дохода от использования земельного участка независимо от его урожайности (абсолютная рента), скорректированного на величину дифференцированного рентного дохода и разделенного на процентную (ссудную) ставку.

Если перейти от теории к практике, то исследования свидетельствуют о том, что:

• стоимость 1 га земли предположительно составит $2,5 тыс.;
• 10,7% потенциальных покупателей готовы заплатить $2 тыс за 1 га;
• Треть землепользователей (32%) готовы продать свои участки по цене $500;
• 22,2% землепользователей готовы предложить цену $1 тыс. за 1 га;
• 15,3% участников опроса назвали цену $2,5 тыс. за 1 га.;
• 10,4% опрошенных собственников земельных участков готовы продать свои паи.

(по данным Института аграрной экономики)

Как изменятся предложения в условиях действующего рынка земли, – покажет время. Пока точно известно, что цена на землю в Украине занимает одно из самых низких мест среди европейских стран.

Заключительные тезисы

Земля во все времена была ценным объектом обмена или торга, за привилегию распоряжаться плодородными почвами велись жестокие захватнические войны. Земельные ресурсы – это высоколиквидный актив, грамотное распоряжение которым приносит высокие дивиденды.

По объему земельных ресурсов Украина лидирует среди стран Европы и является одной из крупнейших стран, богатых черноземом. 28 млн. га чернозема при общей площади сельскохозяйственных земель в 42 млн. га – все это находится в Украине. На сегодняшний день чуть более 3 млн. га земель обрабатывается 14 крупнейшими агрохолдингами.

Введение открытой продажи земли может стать мощным стимулом для укрепления национальной экономики и, соответственно, роста благосостояния граждан Украины.

В Российской Федерации рыночный оборот земель с/х назначения был введен в 2003 году с принятием одноименного федерального закона. Однако до сих пор лишь совсем незначительная часть с/х земель находится в обороте. Несмотря на определенные ограничения, открытие рынка земли стимулирует увеличение эффективности в секторе, рост цен на землю и развитие с/х кредитования.

В 2013 году в рамках проекта «Барометр земельной реформы» и совместно с коллегами из CASE Украина была разработана и издана коротенькая памятная записка об опыте России в земельной реформе и в отмене моратория. Мне кажется, что эта записка актуальна и сегодня, когда ведутся оживленные дискуссии о будущем дизайне рынка с/х земель в Украине. Поэтому подаю эту записку в своей колонке в несколько дополненном виде.

Как проходила земельная реформа?

Земли с/х назначения в России составляют около 400 млн га, или 23,4% всей территории. Пакет законов и нормативных актов 1990-1993 гг. начал приватизацию с/х земель с одновременным 10-летним мораторием на ее продажу и покупку. Около 12 млн колхозников и крестьян получили земельные паи на 114,8 млн га. Оформление государственных актов на землю с физическим выделением земельных участков происходило крайне медленно и по состоянию на 2010 г. в общей долевой собственности находилось 107,9 млн га, а в государственной и муниципальной — около 68% всех с/х земель.

Осенью 2001 г. был принят Земельный кодекс. В 2002 и 2003 гг. — приняты и вступили в действие законы «О разграничении государственной собственности на землю» и «Об обороте земель с/х назначения», соответственно, которые и ввели с/х земли в рыночный оборот.

Какие особенности рыночного оборота и использования земель в России?

Земли с/х назначения разрешено покупать любому физическому лицу — гражданину России и юридическому лицу, которым владеют граждане России. Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут лишь арендовать с/х земельные участки. В то же время иностранцы могут фактически неограниченно приобретать землю через приобретение в собственность долей (паев) в праве общей собственности на земельные участки, состоящие из земель с/х назначения. Иностранцы могут владеть любым количеством долей в праве общей собственности на с/х участок, кроме последней части.

В различных регионах количество с/х земель во владении одного лица устанавливается отдельно в зависимости от местных особенностей земельного фонда и структуры производства, но не может превышать 10% общей площади с/х угодий на территории одного муниципального района. Количество с/х земель в аренде для российских и иностранных физических и юридических лиц не ограничено, однако срок аренды ограничен 49 годами с правом продления.

Жизнь после введения рынка земли

Как показывают исследования, в России благодаря введению с/х земель в рыночный оборот заметно ускорился переход земли от менее к более эффективному ее использованию. Однако массовой скупки земель после «открытия» рынка не произошло. Доля сделок купли-продажи незначительная, большинство договоров в обращении (99%) составляют сделки аренды (см. табл. 1).

Наблюдается положительная динамика цен на с/х землю и стоимости аренды (см. рис.1). Также эксперты отмечают довольно четкие сигналы медленного, но положительного влияния на кредитование с/х производителей под залог с/х земли.

Рис. 1. Стоимость с/х земель и аренды, $/га

Источник: данные группы «Разгуляй»; большие столбики — стоимость земли, маленькие — стоимость аренды

Таблица 1. Транзакции с земельными участками с/х назначения в России

2008
Площадь, га	%	Площадь, га	%
С государственными землями с/х назначения	50 463 520	99,70%	89 939 723	99,31%
Аренда земель с/х назначения	50 392 600	99,56%	89 518 300	98,84%
Продажа фермерским хозяйствам и с/х предприятиям	43 188	0,09%	391 184	0,43%
Продажа гражданам	27 733	0,05%	30 239	0,03%
С частными землями	152 452	0,30%	625 802	0,69%
Купля-продажи между гражданами	18 078	0,04%	19 834	0,02%
Купля-продажи между организациями	134 373	0,27%	605 968	0,67%
Всего с участками для с/х производства	50 615 972	100,00%	90 565 524	100,00%

Источник: Шагайда Н. (2010): Оборот с/х земель в России: трансформация институтов и практика. Научные труды № 142Р. Институт экономической политики им. Гайдара

Олег Нивьевский, старший экономист проекта «Поддержка реформ в сельском хозяйстве и земельных отношениях в Украине» Киевской школы экономики, член Экспертного совета УКАБ

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции. Ответственность за цитаты, факты и цифры, приведенные в тексте, несет автор.